男性土地活用のトランクルーム経営ってどんな事業なんだろう．．．？
収益の詳細が知りたい！
こんな方のために、不動産業務に従事している私がトランクルーム経営の実態について紹介していきます！
- トランクルーム経営の概要
- トランクルーム経営の初期費用と収益
- トランクルーム経営をしている人の声
メリット・デメリットについても解説しているのでトランクルーム経営の全体像が把握できますよ！
トランクルーム（貸倉庫）経営とは？
トランクルーム経営とは、荷物の保管スペースを提供するビジネスです。
個人や企業が不要になったものや季節用品、重要書類などを一時的に保管するための場所を貸出して賃料を得ます。
トランクルームには大きく分けて屋内型と屋外型の2種類があります。
屋内型はビルの中に設置されることが多く、コストがかかる反面、気温や湿度の管理がしやすいのが特徴です。
一方、屋外型はコンテナを利用して設置されることが一般的で、コストが低く済む反面、気候や湿度の影響を受けやすいという特徴があります。
トランクルーム（貸倉庫）の経営方法3つ
トランクルームの経営方法には大きく分けて３つに分けられます。
それぞれの特徴を確認し、自分に合った経営方法を選びましょう。
業務委託方式
業務委託方式は、経営主体はオーナーで清掃や集金などの最低限の業務を専門業者に委託する方式です。一括借り上げ方式に比べて、手数料が少なく済むため手残りは多いですが、空室リスクがあります。
自身で積極的に運営に関わりたい方やリスクがあっても収入が多い方が良いという方におすすめです。
- 一括借り上げ方式より収入が多い
- 運営のノウハウや知識が学べる
- 収入が安定しない
- 契約に手間がかかり知識が必要
一括借り上げ方式（サブリース方式）
一括借り上げ方式は、トランクルーム事業者にトランクルームを借り上げて経営をしてもらい、安定した収入を図る方式です。土地を貸し、トランクルームの建設と管理を委託する方式で、事業者がコンテナを借り上げるため、入退去の有無に関わらず一定の収入が得られます。
一括借り上げ方式では、土地や施設の所有権を持ちながら、運営の専門家に管理を委託することができます。
- 管理の手間が掛からない
- 収入が安定している
- 業務委託方式より収入が低い
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、土地を一定期間貸してトランクルームを運営する方式です。
企業と契約を結び、一定期間（通常10年から30年程度）土地を貸すことで、収入を得ることができます。
トランクルームの賃料は、トランクルームの事業者の収益となるため、定期的な地代のみが収入となります。
- 時間と労力が掛からない
- 一定期間は土地の転用ができない
- 土地代分の収入しか得られない
- 土地活用に関する知識はつきにくい
トランクルーム（貸倉庫）経営の初期費用と収益
トランクルームの初期費用
コンテナタイプのトランクルームの初期費用は300〜500万円ほどが相場と言われています。
また、トランクルーム経営の1年目は、借り手側もトランクルームがあることを認知できていない場合が多く、空室が埋まるまでに時間がかかります。収益が発生しない期間が一定期間あることを考慮して収支を計算することがおすすめです。
トランクルームの収益
実際に、トランクルームが稼働している状態のシミュレーション例です。
屋内・屋外によっても利回りは異なりますがトランクルーム経営の利回りは10%〜15%が一般的と言われています。
初期投資200万円、月額賃料が12,000円、トランクルームの空室が出ない場合
①初期投資200万円
②12,000円 × 12ヶ月 = 14万4,000円（③年間賃料）
③14万4,000円 ÷ ①200万円 × 100 ＝ 7.2%（④利回り）
トランクルーム（貸倉庫）経営のポイント3選
トランクルームを経営ができる土地かどうか
土地の多くには、都市の利便性向上や環境保全を目的として、建てられる建物が制限される「用途地域」が設定されています。
トランクルームは、用途地域上で「倉庫業を営まない倉庫」に該当するため、ご自身の土地でトランクルーム経営ができるどうか事前に確認が必要です。
- 第二種中高層住居専用地域（倉庫が2階以下かつ床面積床面積1,500㎡以下なら建築可）
- 第一種住居地域（倉庫の床面積床面積3,000㎡以下なら建築可）
- 田園住居地域（農産物などを貯蔵する倉庫なら建築可）
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
トランクルームの需要があるかどうか
土地の活用には需要と供給を理解することがとても大切です。
トランクルームを設置しても、周りに借りる人がいないとトランクルーム経営は成り立ちません。
トランクルーム経営を成功させたいなら、地域にトランクルーム需要があるか確認をしっかり行いましょう。
地域の需要と供給を把握するためには『市場調査』が欠かせません！
市場調査とは？
土地活用における市場調査とは、地域の人口の動きやメインの年齢層など過去のデータや将来の事業計画をまとめたものです。
人口動向や地域の事業から将来の人の動きを予測し、需要を割り出すことで土地活用の方法を選ぶ手助けとなります。
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集客できるかどうか
トランクルーム経営を成功させるためには、集客が欠かせません。集客には、広告などで宣伝を行い、認知度を上げることが効果的です。
自身で行うことが手間な場合は、一括借り上げ方式がおすすめです。いかにトランクルームがあることを周知にさせるかがキーポイントとなります。
トランクルーム（貸倉庫）経営のメリット5つ
トランクルーム経営のメリットを５つ紹介していきます。
初期費用が少ない
トランクルーム経営は、他の不動産投資と比較して初期費用が少ない点が魅力です。
トランクルームの種類にもよりますが、電気・水道・ガスなどのインフラの整備が必要ないため他の活用方法に比べて大幅にコストを抑えることができます。
管理費が安い
管理費用や修繕費用があまり掛からないのもトランクルーム経営のメリットです。人が住まないため、消耗が起きにくいのもコストが抑えられるポイントです。
土地の転用性が高い
トランクルームは、土地の転用性が高い点もメリットとして挙げられます。
転用性とは、土地の活用方法をトランクルームから駐車場など用途を変えることを指します。
将来、子供や孫が家を建てる可能性があるなど、一定期間のみ利用したい場合は転用性が高い活用方法を検討することがおすすめですが、トランクルームの場合は取り壊しが容易なので転用しやすい土地の活用方法となります。
トラブルが少ない
トランクルーム経営は、賃貸住宅などの土地活用に比べて、入居者同士や近隣とのトラブルが少ないのも特徴です。居住用の施設ではないため、騒音や生活習慣に関する問題が発生しにくい傾向があります。
トラブルは一度発生すると対応に時間がかかり、精神的な負荷がかかる場合も多いです。トランクルームの場合は、借りている人は一時的な荷物の保管を目的とするため、契約トラブル・隣人トラブルも少ないです。
立地条件を選ばない
借りている人は、トランクルームに住むわけではないため、居住条件を選ばないのもトランクルーム経営のメリットです。
騒音が起きやすい工場の周辺や水捌け・日当たりの悪い場所など、通常住むのには適さない場所でもトランクルームとして活用することができます。
トランクルーム（貸倉庫）経営のデメリット3つ
トランクルーム経営のデメリットを３つ紹介していきます。
節税効果が低い
トランクルーム経営は、土地活用の中でも住宅用不動産のような減税措置が適用されないため、節税効果が低いと言われています。
特に空き家を解体してからのトランクルームへの転用は、固定資産税や所得税の負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
集客が難しい
トランクルームの利用者を集めるためには、効果的なマーケティング戦略が必要です。
特に、新規開業時には知名度が低いため、集客に苦労することがあります。
立地やサービス内容によっては、利用者がなかなか集まらず、稼働率が低迷するリスクも考慮する必要があります。
競合が増えやすい
トランクルーム市場は拡大傾向にあり、新規参入者も増えています。そのため、競争が激化しやすく、料金競争やサービス競争に巻き込まれる可能性があります。
特に、都市部では競合他社との競争が激しくなるため、差別化戦略が重要です。
トランクルーム（貸倉庫）経営をしている人の声
Q&A：トランクルーム（貸倉庫）経営に関するよくある質問
まとめ：トランクルーム（貸倉庫）経営が合うのはこんな土地！
トランクルーム経営に良い土地をまとめると以下の通りです。
- 居住条件が悪い土地
- ロードサイドなどの人目に触れやすい土地
- マンションやオフィスビスが近隣にある土地
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