土地活用の基本的な流れを7ステップで不動産のプロが解説。メリットや注意点、おすすめの土地活用方法比較サイトなど、土地活用で失敗しないために確認するべきポイントを合わせて紹介します。一度流れを掴むことで土地活用への理解度が格段にあがります。
土地活用とは？
土地活用とは、使用していない土地を有効的に活用して利益を得る事業を言います。
得られる利益の内容は、収益の安定化や税金の対策が挙げられます。
土地活用の方法は主に3種類に分けられ、貸借・自己使用・売却があります。
土地活用の進め方7ステップ
土地活用の全体的な流れは、おおよそ7つのステップに分けることができます。
活用方法や現在の状況によっては割愛できる部分もあるため、もう少し手間が掛からない方も多いでしょう。
男性やることが沢山あって理解が追い付かないかも…
ここではざっくりしたイメージを掴めればOKです！
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- 土地活用の専門家に相談する
- 市場調査を受ける
- 土地活用のプラン提案を受ける
- 土地活用の方法・業者を比較検討する
- 工事契約をする
- 工事の開始
- 土地の運用開始
それでは、土地活用の流れについて細かく解説します。
土地活用の専門家に相談する
土地や家屋などの取り扱いは、複雑な内容や専門用語が多いため、まずは専門業者に相談することがおすすめです。
現在の利用状況や今後の活用予定、土地活用の目的など大まかなイメージも合わせて伝えることで、より具体的で満足度の高い回答を得ることができます。
男性専門家っていうけど、
どこに相談したら良い分からない…
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市場調査を受ける
土地活用は、周辺環境の需要と供給で成り立ちます。
需要を理解しまいまま、収益の高い方法だけで土地活用を行うと、マンションを建てても入居者が現れずローンだけを支払う赤字経営になってしまう、なんてことも起きかねません。
土地活用で失敗しないためには、その土地の市場（マーケット）を理解することがとても大切です。
市場調査を受けて、土地の需要と供給を理解して土地活用を進めましょう。
男性市場調査って言われても
どんなものか良く分からない…!!
市場調査は、エリアにおける人口の動きや
メインの年齢層のなどをまとめたものです。
実際に市場調査を依頼して調査結果を
受け取った内容はこちらで解説しています。
イメージが掴みやすくなるので確認してみてください！
土地活用のプラン提案を受ける
次のステップは、土地活用のプランについて提案を受けることです。
プランの段階では、費用がある程度はっきりしてくるので収支計画も確認できます。
ローンを借りる場合は、毎月の収入と返済額がいくらかといった部分も、シミュレーションをして確認しましょう。
男性活用方法が決まれば
プランも大体一緒なの？
同じ土地の活用方法でもさまざまなプランがありますよ！
例えば、駐車場という土地の活用方法には、
月極駐車場とコインパーキングがあり、
収支計画や車の駐め方も違ってきます。
土地活用の方法・施工業者を比較検討する
前のステップで行った、市場調査とプラン提案をもとに、土地の活用方法と工事業者を比較しましょう。
活用方法は、市場調査で得られたニーズをもとに、土地活用の目的が叶えられる活用方法を選びましょう。
土地活用の種類についてはこちらで詳しく解説しています。
施工業者の選ぶ際のポイントは下記の通りです。
建物の場合、施工業者は一度建てたら、長年のお付き合いとなるので時間をかけて検討しましょう！
- 担当者が信頼できるか
- 工事価格や収支計画は適切か
- 契約内容や管理方法に合意できるか
男性建てる物が同じなら内容もあまり変わらないと思ってた…
同じ3階建てのマンションを建てるとしても
工事業者（メーカー）によって仕様や工事価格、
管理方法や契約内容はかなりばらつきがあります。
実際にやりとりをしてみてさまざまな工事業者から
自分に合うメーカーを選びましょう！
工事契約をする
活用方法や資金計画などの条件に合意ができたら、施工を行う業者と工事契約をしましょう。
契約後、施工業者は工事用の図面を作成し、市役所などの行政へ工事の届け出や建物の確認申請を行います。
契約内容が建物を建てない駐車場などの場合でも、土地の整備や輪留めなどの設置が必要となるため、工事契約を行い、業者に施工をしてもらう必要があります。
男性土地の活用には届け出や申請が必要なのか…
専門的な知識が必要でかなり手間や労力がかかる
部分なので業者に依頼して工事をしてもらうことが
おすすめですね。
工事の開始
確認申請の許可が下りたら、工事が開始します。
賃貸住宅の工事などでは、この段階から広告での募集が可能になります。
後のトラブル回避にもつながるため、近隣などには
事前に工事について知らせておくと良いでしょう。
土地の運用開始
工事が終了し建物が引き渡されたら、いよいよ運用のスタートです。
運用方法には、施工業者や管理会社に管理を委託する、管理委託方式とサブリース方式と自身で管理する方法があります。
自身で管理を行う場合は、設備の点検や入居者管理、清掃などを定期的に行う必要があります。
土地活用で意識しておきたい5つのこと
後悔の無い土地活用とするためには、意識しておきたいポイントが5つあります。
1つ1つを頭に入れておきながら、土地活用を進めていきましょう。
- 土地活用の目的を明確にしておく
- 土地の規制について確認する
- 土地の活用方法を比較する
- 利回りについて理解する
- 自己資金をどの程度出せるか確認しておく
土地活用の目的を明確にしておく
土地活用を検討するきっかけは、人によってさまざまです。何のために土地を活用したいのか、目的を明確にしておくことで活用方法の検討や、業者の比較で迷った際に決定の手助けとなります。
・相続税が高いので対策をしたい
・長年放置していて、固定資産税だけを払ってる土地があるのでなんとかしたい
・収益を得るために土地を活用したい
・将来その地に戻るけど、それまでの間に活用したい
上記はよくある土地活用の目的の例ですが、内容によっても適切な活用方法が異なるので、目的はきちんと確認しておきましょう。
男性相続の場合だと、親とも話し合いが必要かな…
場合によっては、家族間で話し合うこともありますよね。
少し話しづらい、内容かもしれませんが、
認識を合わせていく上でも、情報共有は大切です。
事前に活用方法などを検討して、ご両親に提案してみる
という手もありですよ！
金額も分かるので具体的な話ができます！
土地の規制について確認する
土地には、住みやすい街を発展させて行くために国や市町村が決めたさまざまな規制が存在しています。
土地の活用は規制の中で行える範囲でしかできないため、規制内容によっては土地の活用方法が制限される場合があります。
市場調査と重複する部分がありますが、土地自体にどのような規制が掛かる地域なのかは事前に確認しておきましょう。
男性とは言っても、規制の確認って面倒くさそう…
そうなんです。
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土地の活用方法を比較する
土地の活用方法は、立地条件や面積、目的によっても適切な方法がさまざま存在します。
敷地条件や目的を整理し、それぞれの活用方法を比較検討してみましょう。
男性土地の活用方法ってそんなにあるの？
土地の活用方法は本当にたくさんあります。
失敗しない活用方法7選を解説しているので確認必須です！
利回りについて理解する
不動産分野における利回りとは、投資金額に対する収益の割合を指します。
年間で計算し、どの程度のお金をかけてどの程度のリターンがあるのかという考え方を表しています。
土地活用においては、表面利回りの考え方を持っておくと全体の概要が把握しやすくなります。
男性実質利回りっていう単語も聞いたことが
あるけどそれもまた別の話？
ざっくり説明すると、実質利回りは表面利回りを
より詳細に計算した内容です。
計算する人によっても参入する数値や項目が違ったりと細かい計算で
複雑なので最初は表面利回りを理解出来ればOKです！
自己資金をどの程度出せるか確認しておく
土地活用には、初期費用がかかる場合がほとんどで、活用によって得られる収益が大きいほど自己資金の金額は高くなります。
また、賃貸住宅などの規模が大きいものになれば、土地を担保に銀行から借り入れを行うことが多いです。
駐車場などの規模が小さいものの場合は、自己資金のみで活用する場合もありますが、いずれにしても初期費用がかかります。
一般的には、土地の活用により収益として還って来るお金ですが、どの程度の金額を出せるかは事前に確認しておきましょう。
土地活用のメリット・確認ポイント
土地活用をするうえで必要な知識として『メリット・確認ポイント』があります。
事前知識を備えて土地活用を行いましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
- 土地を持ち続けることができる
- 税金の対策ができる
- 収益を得ることができる
- 初期費用が必要な場合がある
- 収益がでない場合がある
まとめ:土地活用の流れはシンプル！一括資料がおすすめ！
土地活用の基本的な流れを解説しました。
全体の中で自分で検討が必要なのはステップ4のみで、他の部分は専門業者がメインで動きます。
順序だてて見ていくと、難しそうなイメージの土地活用も意外とシンプルな流れで行えることが分かります。
- 土地活用の専門家に相談する
- 市場調査を受ける
- 土地活用のプラン提案を受ける
- 土地活用の方法・業者を比較検討する
- 工事契約をする
- 工事の開始
- 土地の運用開始
男性改めて見るとやることが多くて大変そう…
個人でやろうとするとかなりの手間と時間がかかりるので
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Q＆A：土地活用に関するよくある質問
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よければ他の記事も参考にし、後悔のない土地活用をするための判断材料にしてください。
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