不動産のプロが土地の活用方法について失敗しないためにはどうすればよいのか、メリット・デメリットを含めて7つ紹介します。活用方法の概要から、活用方法を決定する際に気をつけたいポイントまで詳しく解説しています。土地活用について学び、後悔しない選択をしましょう！
自分だけではなく、お子さんやお孫さんの代へ続いていく土地活用。
さまざまな選択肢がありますが、皆さんに後悔してほしくありません！
土地の可能性を最大限活かせる方法を知り、未来へ繋がる土地活用を実現させましょう。
不動産業務に関わる私の主張！
土地活用で大切なのは、土地の活用方法を比較検討をすること
そのためには、土地の可能性を知り、選択肢を広げましょう！
活用を検討せずに、家族の思い出が詰まった土地を
「売る」という選択になってしまうのはもったいないです！
おすすめの比較検討サイトは【PR】タウンライフです！
実際に活用してみたレビューは≫こちら
＼ 累計利用者数40万人以上／
【PR】タウンライフ
- 土地の活用方法の種類がわかる
- 土地活用のメリット・確認するべきポイントがわかる
- 土地活用で失敗しないためにはどうすれば良いかわかる
後で見返せるのでブックマークしておくことがおすすめです！
そもそも土地活用とは？
土地活用とは、使用していない土地を有効的に活用して利益を得る事業を言います。
得られる利益の内容は、収益の安定化や税金の対策が挙げられます。
土地活用の方法は主に3種類に分けられ、貸借・自己使用・売却があります。
男性土地活用と聞くとお金もかかりそうだし難しそうだから
売却を検討しているんだけど…
売却の検討は土地の可能性を調べてからにしましょう！
土地活用のメリットを知ってからでも遅くないですし、
初期費用の負担が少ない土地活用もありますよ！
土地の活用方法 選び方3選
▪ 土地を活用する目的から選ぶ
▪ 立地・面積から選ぶ
▪ 経営方法から選ぶ
土地を活用する目的から選ぶ
土地活用をするのに一番大切なポイントは土地活用の目的です。例えば「相続税対策をしたい」という目的と「利益を得て老後に備えたい」という目的では、適切な活用方法も異なります。自分の中でどのような目的があるのかをきちんと認識した上で活用方法を検討しましょう。
また、土地をお子さん・お孫さんの代へ相続していく予定なら、目的を含めて家族間で話し合いをすることも重要です。お子さんやお孫さんと目的が異なると、相続時にせっかく建てた建物を取り壊すということにもなりかねません。
男性家族間での話し合いって意外と難しいかも…
いきなりだと少し、身構えてしまいますよね…
家族の状況や将来像を話し合うためにも家族仲は
良好な関係を気づいていきたいですね！
立地・面積から選ぶ
立地は土地活用において重要な指針の1つです。土地活用は、地域のニーズをくみ取ることがとても大切です。ニーズは立地によって左右されるため、事前に敷地の周辺環境など特性を把握しましょう。
場合によっては、建物を建てられない土地の可能性もあるため、敷地にかかる用途地域も事前に確認が必要です。
立地について確認したいポイントは下記の通りです。
- 建物が建てられるかどうか：用途地域を確認
- 公共交通機関は利用可能か：近くの駅までの交通手段と時間を確認
- 幹線道路に近いか：道路の利便性を確認
- 住宅街にあるか：住んでいる世帯ボリュームも確認
- 周辺施設には何があるか：学校やショッピングセンター、コンビニなどを確認
また、面積によっても建てられる建物が異なるため敷地が何平米、何坪かは事前に確認が必要です。面積が分からない場合は、法務局のオンラインから土地の謄本を取得することで確認することができます。
坪と平米の計算が分からない場合は下記の式に
当てはめてみましょう！
坪から平米：坪数×3.30579
平米から坪：平米数÷3.30579
経営方法から選ぶ
土地活用は、経営方法によっては管理に手間が掛かるものもあります。一般的に、自己管理のアパートや賃貸住宅の経営は収益性が高い分、手間が掛かります。逆に、収益性が低い駐車場経営や太陽光発電による活用は手間があまりかかりません。
また、敷地の近くに住んでおり、何かあった場合にすぐに対応できるか、敷地が遠く対応が難しいかは、活用方法を選ぶ際に気にしたいポイントです。
男性収益性は欲しいけどあまり手間は掛けたくないなぁ…
管理費を払う必要がありますが、
管理を業者に一任する方法もありますよ！
おすすめの土地の活用方法7選
ここからはおすすめの土地の活用方法について紹介していきます。一覧表にもまとめているので、土地の要件や目的から活用方法を絞っていくこともおすすめです。
| 初期費用 | 収益性 | 土地面積 | 節税効果 | |
| 賃貸住宅経営 | 必要 （高い） | 高い | 約30坪～ | 高い |
| 駐車場経営 | 必要 （安い） | 低い | 約4坪～ | ない |
| コインランドリー コンビニ | 必要 | 高い | 約15坪～ | 低い |
| 老人ホーム サービス付き 高齢者住宅 | 必要 （高い） | 普通 | 約坪50～ | 高い |
| トランクルーム | 必要 | 低い | 約20坪～ | 低い |
| 太陽光発電 | 必要 | 低い | 約100坪～ | あまりない |
| 売却 | 不要 | 売却時のみ | あまりない |
賃貸経営（マンション・アパート）
賃貸経営では、土地にマンションやアパートの建物を建てて、家賃収入を得る活用方法です。都心部など住宅需要が多いエリアでは理想的な活用方法です。
マンション・アパートを建てられるかは用途地域と言われる土地の要件に左右されます。建築規模も要件から割り出すことができますが、車社会のエリアでは建物と駐車場がセットで必要になるため収益性が低下する傾向があります。
メリット：安定した高い家賃収入が見込める
デメリット：立地に左右されやすい（空室リスク・災害リスク）・初期費用が高い
向いている土地
- 住宅が多い地域の駅徒歩圏内、都心へアクセスしやすい地域
- 35坪以上～（都心部）
- 60坪以上～（地方）
節税効果
・固定資産税の節約
・都市計画税の節約
・相続税の節約
駐車場経営
駐車場経営は、土地を駐車場として貸し出す方法で、月極駐車場とコインパーキングの2つに分かれます。周辺環境によって、どちらの活用方法が良いかは異なりますが、2つを併用した駐車場の経営も可能です。
土地の形にもよりますが、一般的な駐車場の寸法は2.5ｍ×5ｍなので、敷地内車路を考慮すると坪数÷7坪でおおよその台数を計算できます。
既に土地活用で駐車場経営をされている方もいると思います。
そんな方も土地活用サイトで比較することをオススメします。
比較サイト経由で、自分の敷地の駐車料金が実は相場より安いと
いう事実に気づいた例もありますよ。
メリット：初期費用が安い・変形地や狭小地でも活用できる・別の用途に転用しやすい
デメリット：収益性は低い・舗装に費用が掛かる場合もある・土地次第ではコインパーキング開業ができない
- 住宅地、繁華街、工場地帯、駅、病院、観光地
- 4坪以上～
節税効果
・なし
男性自己資金が少なくて土地活用できるか心配なんだよね…
駐車場なら自己資金が少なくても始められますよ！
プランの作成依頼も無料でできるので土地活用が
駐車場だと決まっているなら依頼してみましょう！
＼ 簡単 1分で登録 ／
【公式】https://www.town-life.jp/land/parking/
コインランドリー・コンビニ
コインランドリーやコンビニも人気な土地活用方法です。土地や建物を大手業者に貸し出して、店舗を出店するというのが一般的な流れです。どちらもフランチャイズ型の経営も可能なため、各事業者の説明会に参加して情報を得るという手段もあります。
一度活用してもらえば、リピーターとしてその後の活用の期待できるので安定経営が可能という特徴がありますが、活用方法自体に経営要素が強く、安定するまでに時間要します。
フランチャイズ型は大手企業の看板を背負えるので
手堅い経営ができますが、手数料を払う必要があります
メリット：手間が掛からない・リピーターがいれば安定経営
デメリット：初期費用がかかる・立地に左右される・設備の導入が必要（コインランドリー）
向いている土地
- 住宅地や学生が多く住む地域
- 10坪以上～
節税効果
・固定資産税の節約（あまりない）
老人ホーム・サービス付き高齢者住宅
高齢者施設は、規模や形態により老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームなどさまざまな名称があり、福祉事業者と賃貸契約を結び家賃収入を得るという活用が一般的です。
高齢者施設は、超高齢化社会の現代では、安定した経営が行えるという魅力があります。規模が大きい建物なので、初期費用が高いデメリットがありますが、補助金がある場合が多いです。
高齢者施設は増えても、介護業界では人材確保が
難しく事業を撤退する業者があるという背景も
考慮するべき内容ですね…
メリット：空室リスクが少ない・長期的な安定経営が可能
デメリット：初期費用が高い・転用が難しい
向いている土地
- さまざまな地域で対応可能
- 50坪以上～
節税効果
・固定資産税の節約
トランクルーム
トランクルームは、敷地上にトランクルームを購入またはレンタルをして設置し、月極で収納場所として貸し出す活用方法です。オーナーが自費でトランクルームを設置する場合と、管理の業者に土地ごと貸し出して活用する2種類があります。
また、コンテナの種類も屋外にコンテナを設置する方法と、建物を建築し屋内の区割りしたスペースを貸し出す2通りの方法があります。
屋外に設置する場合は、建築の制限を受けないためさまざまな地域での活用が可能ですが、事前にトランクルーム需要があるかどうかを確認が必要です。
騒音がある地域や日当たりが悪い地域など、
居住条件が悪くても活用できるのが
トランクルームの魅力ですね！
メリット：初期費用が安い・管理の手間が少ない・転用性が高い・土地の制限がない（屋外利用の場合）
デメリット：収益性は低い・集客が難しい
向いている土地
- 住宅エリア、オフィス街、幹線道路沿い
- 20坪以上～
節税効果
・固定資産税の節約（あまりない）
太陽光発電
太陽光発電は、更地に太陽光を設置して電力を発電し、電気事業者が買い取ることにより売電収入を得る活用方法です。土地に影ができにくく、広い面積が必要なため田舎の土地の活用方法として有効です。
太陽光発電は、他の活用方法にある賃料収入ではなく、売電収入なため、空室リスク・対人トラブルなどがないと言う特徴があります。
再生可能エネルギーである太陽光発電は、
国も採用を後押ししたいので補助金制度が
使える場合もありますよ！
メリット：安定経営が可能
デメリット：初期費用が掛かる・設備の盗難リスクがある・売電条件がある
向いている土地
- 日当たりが良い土地
- 50坪以上～
節税効果
・太陽光発電の設置に掛かる費用は減価償却が可能
売却
そもそも土地がいらないという場合は、売却という選択肢もあります。売却をすることで、固定資産税を払う必要がなくなりますが、継続的な収入は得られなくなります。
不動産は流動性があるため、取得時と売却時では土地の価値が変わっていることがほとんどです。実際にいくらで売れて、諸経費にいくら掛かるかは事前に確認しましょう。
譲渡所得税は、土地の所有期間が5年超かに
よっても変わるため売却前に所有期間の確認は必須です
メリット：固定資産税が不要になる・土地をお金に換えることができる・手間が掛からなくなる
デメリット：継続収入は得られなくなる・売却手数料などと諸経費が掛かる・売却益に譲渡所得税が掛かる
節税効果
・固定資産税が掛からなくなる
男性せっかくの土地を売却はもったいないかな…
売却は最終手段です！
まずは、良い活用方法がないか検討してみましょう！
＼ 累計利用者数40万人以上／
【PR】タウンライフ
土地活用のメリット
土地を持ち続けることができる
土地を活用することで、土地の所有権を維持することができます。土地は、両親や祖父母などから、先祖代々受け継がれているものが多く、家族がその地で過ごした思い出がたくさん詰まっています。家族の土地を手に入れるまでの苦労を聞くと、あまり売りたくないと思う方も多いのではないでしょうか。
土地活用では、思い出の土地を活用することにより、持ち続けることができます。
男性確かに、場所特有の思い出はあるよね。
祖父母の売ってほしくないという想いもあったので
母の土地活用では、特に重視した点でした。
税金の対策ができる
土地活用をすることで、相続税や固定資産税への税金の対策が可能です。
土地は更地で放っておくと、固定資産税の軽減措置を受けることができません。土地の上に建物を建てることにより、固定資産税を下げることができます。
また、土地の上に貸借用の建物を建築することで、土地の評価額が下がり、相続税に対する節税対策にもなります。
土地の活用方法次第では、税金の対策にならない場合もありますが、活用により収益を得ることができれば、利益から固定資産税を払うことも可能です。
男性何もしないという状態はどうなの？
税金の対策が土地の活用の目的ではない場合でも、
収益を得られる機会を見逃している状態になるので
もったいないと思います。
収益を得ることができる
土地の活用方法によっては、収益を得ることができます。土地活用の代表例である賃貸住宅経営などは特に収益性が高く、将来への備えや副収入として活用されている方も多いです。
収益の大小は立地や活用方法によっても大きく異なります。土地活用の目的が「収益を得る」ことである場合は、収益を最大化させるためにも、土地の活用方法の比較は欠かせません。
収益を最大化できる活用方法は土地によっても
異なるので、プロに相談してみるのがおすすめです！
すでに土地活用をしている人でも新しい活用方法により
収益を上げられる可能性があるのでぜひ検討してみてください！
＼ 累計利用者数40万人以上／
【PR】タウンライフ
土地活用の確認するべきポイント
初期費用が必要な場合がある
土地活用には初期費用が掛かることがほとんどで、収益性が高い活用方法ほど、初期費用負担が大きい傾向があります。土地活用の目的や将来性も考慮しつつ、自分が用意可能な初期費用額で土地の活用方法を選ぶことも大切です。
男性リスクを取って収益を得るか、
少ない収入でも安定を取るか…
不動産はレバレッジ効果が効きやすいと言いますよね。
立地が良い場合は、土地を担保に充分な融資が受けれるので
初期費用の負担が少ないこともありますよ。
とは言え、無理をして家計が苦しくなるのは元も子もない
ので目的をしっかり認識して予算の範囲内での活用が大切ですね。
収益がでない場合がある
活用方法や目的にもよりますが、土地活用では、必ず収益が出るとは限りません。土地活用で収益が得たいならば、土地のニーズにあった活用をすることが欠かせません。
土地のニーズを知るためには、市場調査が必要です。タウンライフの土地活用では、市場調査の結果も教えてくれるので、ぜひ、活用して土地のニーズを確認してみましょう。
市場調査で将来の開発計画が分かり、
土地の需要が確認できたという例もありますよ
土地活用で失敗しないために必要なことは？
土地の建築規制条件を確認する
土地の活用をする場合は、土地の条件を確認することが大切です。土地に設定されている用途地域次第では、建てられる建物が制限されていたり、そもそも建築ができない場合もあります。
規制によって、土地の活用方法が制限されることもありますので、事前に土地にどのような規制がかかるのかを確認しましょう。
男性建物を建築できない土地の場合はどうするの？
駐車場や資材置き場など、
建築できなくても活用する方法がありますよ！
建築制限は土地活用への影響が大きいので
きちんと確認しましょう。
区や市町村のHPで確認ができますよ。
土地の活用方法を比較検討する
土地活用で大切なのは、活用方法を比較検討することです。はじめから1つの活用方法に絞るのではなく、さまざまな方法を検討し、それぞれの収支や将来性、必要な初期費用、節税効果などを比較検討した上で活用方法を決定することが大切です。
男性比べるのが大事なのは分かったけど、
どうやって比較すれば良いの？
おすすめは、【PR】タウンライフの土地活用提案です！
母の土地活用でも実際に活用してみました。
活用してみたレビューは≫こちら
土地と活用方法を入力すると、土地活用を提案してくれる
企業を選ぶことができます。
市場調査もしてくれるので、土地の将来性も分かりますよ！
もちろん、活用方法が未定でも問題ありません。
＼ 累計利用者数40万人以上／
【PR】タウンライフ
土地活用のQ＆A
まとめ
複雑なイメージが強い土地活用ですが、大切なことは土地活用をする人の気持ちです。土地活用について調べるとさまざまな事例が出てきて何が正解なのか分からなくなることがあります。
そんな時は、「何のために土地を活用するのか」をしっかりと認識することで適切な活用方法が見えてきます。将来へ繋いでいく土地活用で、後悔しないためにも良く調べて活用方法を検討しましょう。
＼ 累計利用者数40万人以上／
【PR】タウンライフ
本サイト『ささの土地活サポートガイド』では、内容が少し複雑で分かりにくいイメージの土地活用を、実体験をもとに分かりやすく解説します。
よければ他の記事も参考にし、後悔のない土地活用をするための判断材料にしてください。
本記事で紹介した関連記事一覧
